Wohnraummietrecht

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Wohnraum unterliegt in Deutschland einem großen Schutz. Daher müssen sich Vermieter bei der Mieterhöhungen, Nebenkostenabrechnungen und Kündigung an genaue Vorschriften halten. Ich prüfe gerne, welche Forderungen eines Vermieters berechtigt sind.

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Die wichtigsten Informationen zum Thema

Sofern Mieter den vertraglichen Pflichten nachkommen, also regelmäßig die Miete bezahlen und sich an die Hausordnung halten, haben Vermieter wenig Chancen, den Wohnraum zu kündigen. Meist ist dies nur bei nachgewiesenem Eigenbedarf der Fall. Mieter müssen letztendlich eine Wohnung nur räumen, wenn der Vermieter die Räumung über eine Klage erwirkt. Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf kann eine unzumutbare Härte den Mieter vor der Räumung bewahren.

Auch Vermieter sind verpflichtet, den Vertrag einzuhalten. Sie müssen beispielsweise Mängel am Wohnraum beseitigen, ansonsten haben Mieter das Recht, die Miete zu kürzen. Außerdem dürfen Vermieter die Miete nur nach bestimmten Regeln erhöhen. Manche Mieterhöhung bedeutet allerdings, dass Mieter sich die Wohnung nicht mehr leisten können. Besonders nach einer Modernisierung sind die erhöhten Mieten oft horrend hoch.

Aber selbst wenn die Erhöhung berechtigt ist, kann sie im Einzelfall abgewendet werden, da das Gesetz auch hier Härtefallregelungen vorsieht. Eine extrem lange Mietzeit und wirtschaftliche Not eines Mieters können eine Mieterhöhung zumindest erschweren.

Ein großer Streitpunkt sind die Betriebskostenabrechnungen. Mieter müssen nur die Kosten übernehmen, die im Mietvertrag vereinbart wurden. Außerdem sind verschiedene Regelungen zu beachten. Vermieter dürfen beispielsweise keine Erhaltungsaufwendungen auf Mieter abwälzen. Verwaltungskosten, Bankgebühren, Porto, Zinsen und Telefonkosten des Vermieters müssen Mieter nicht übernehmen.

Was zu beachten ist

Welche Pflichten und Rechte haben Vermieter und Mieter?

Welche Rechte und Pflichten bei einem Mietvertrag bestehen, sagt § 535 BGB:
Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Das bedeutet, der Vermieter muss sicher stellen, dass die Wohnung in einem Zustand ist und bleibt, der den vereinbarten Gebrauch, also das Wohnen, sicherstellt. Der Mieter muss zunächst nur die Miete pünktlich zahlen.

Die Regelung bedeutet aber auch, dass der Vermieter die Wohnung oder das Haus nicht regelmäßig verbessern und immer in aktuellen Farben oder neuster Technik ausstatten muss.

Andererseits kann der Vermieter die Wohnung moderisieren, wenn dadurch z.B. Heizkosten gespart wird. Anteilig kann der Vermieter diese Kosten nach einem bestimmten Verfahren auch auf die Mieter umlegen. Der Mieter hat dann regelmäßig die Pflicht eine Modernisierungerhöhung zu bezahlen. Ob diese Erhöhungen berechtigt sind, kann ich Ihnen sagen. Wenden Sie sich an mich wenn Sie schon eine Modernisierungankündigung erhalten haben.
Mit welcher Frist kann der Vermieter kündigen?

Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt bei unbefristeten Mietverträgen grundsätzlich drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren um weitere drei Monate (auf sechs Monate) und beträgt nach acht Jahren Mietdauer neun Monate.

Bei Wohnraum für den vorübergehenden Gebrauch, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Bei Wohnraum der von dem Vermietern in seiner Wohnung vermietet wird (Untermiete) und von dem Vermieter möbliert ist, kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats erfolgen (vierzehn Tage).

Ist der Wohnraum nicht durch den Vermieter möbliert, bleibt es bei der üblichen längeren Kündigungsfrist.

Bei einem wichtigen Grund kann der Vermieter auch fristlos (also mit sofortiger Wirkung) kündigen. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Miete zwei Monate lang nicht gezahlt wurde oder der Mieter sich schwerwiegend falschverhalten hat z.B. Mitmieter tätlich angreift und verletzt.