Darf der Vermieter die Wohnung einfach kündigen?
Nein. Eine Kündigung durch den Vermieter ist nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich. Anders als Mieter benötigen Vermieter immer einen berechtigten Kündigungsgrund. Eine Kündigung „ohne Grund“ ist bei Wohnraum unzulässig.
Zudem muss die Kündigung:
- schriftlich erfolgen,
- begründet sein,
- die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten.
Fehlt auch nur eine dieser Voraussetzungen, ist die Kündigung in der Regel unwirksam.
Häufige Gründe, wenn der Vermieter kündigt
Eigenbedarfskündigung
Der häufigste Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Der Vermieter darf kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder nahe Familienangehörige benötigt. Der Eigenbedarf muss konkret, nachvollziehbar und ernsthaft sein. Pauschale oder vorgeschobene Gründe reichen nicht aus.
Typische Fehler bei Eigenbedarfskündigungen sind:
- unklare oder fehlende Begründung
- kein tatsächlicher Nutzungswille
- Kündigung für entfernte Verwandte ohne enge Beziehung
Kündigung wegen Pflichtverletzungen des Mieters
Der Vermieter kann kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten erheblich verletzt, etwa durch:
- nachhaltigen Zahlungsverzug
- erhebliche Ruhestörungen
- unerlaubte Untervermietung
In vielen Fällen ist vor einer ordentlichen Kündigung eine Abmahnung erforderlich. Ohne vorherige Abmahnung ist die Kündigung oft unwirksam.
Verwertungskündigung
Eine Verwertungskündigung kommt in Betracht, wenn der Vermieter die Wohnung wirtschaftlich nicht sinnvoll nutzen kann, etwa bei Abriss oder grundlegender Sanierung. Auch hier gelten strenge Voraussetzungen, die der Vermieter nachweisen muss.
Kündigungsfristen bei Vermieterkündigung
Die Kündigungsfrist hängt von der Dauer des Mietverhältnisses ab:
- bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
- 5 bis 8 Jahre Mietdauer: 6 Monate
- über 8 Jahre Mietdauer: 9 Monate
Abweichende Fristen im Mietvertrag sind nur zugunsten des Mieters zulässig.
Besonderer Kündigungsschutz für Mieter
- Bestimmte Mieter genießen einen erhöhten Schutz, etwa:
- ältere Menschen
- schwer erkrankte oder behinderte Mieter
- Familien mit Kindern
- langjährige Mieter
In solchen Fällen kann selbst eine grundsätzlich zulässige Kündigung unwirksam sein oder zumindest hinausgezögert werden.
Widerspruch gegen die Kündigung – Härtefallregelung
Mieter haben das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn der Auszug für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Gründe können sein:
- hohes Alter
- schwere Erkrankung
- fehlender Ersatzwohnraum
- Schul- oder Ausbildungsbindung von Kindern
Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ende des Mietverhältnisses schriftlich erklärt werden.
Was sollten Mieter tun, wenn der Vermieter kündigt?
- Kündigung prüfen lassen: Viele Kündigungen sind formell oder inhaltlich fehlerhaft.
- Fristen beachten: Für Widerspruch oder Klage gelten klare Fristen.
- Nicht vorschnell ausziehen: Ein freiwilliger Auszug kann Rechte zunichtemachen.
- Härtefall geltend machen: Persönliche Umstände sollten frühzeitig vorgetragen werden.
- rechtliche Beratung einholen: Fachkundige Unterstützung verbessert die Erfolgsaussichten erheblich.
