Rechtsanwalt Berlin Lichtenberg Wohnungskündigung/Räumungsklage

So wehren Sie sich gegen Wohnraumkündigung und Räumungsklage

Ich kenne aus meiner beruflichen Praxis zahlreiche Fälle, in denen einen Wohnraumkündigung nicht möglich war. Auch bei eine Räumungsklage konnte ich schon oft helfen, denn der Wohnraum steht unter einem besonderem Schutz des Gesetzes.

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Formen und Fristen

Viele Wohnraumkündigung seitens des Vermieters scheitern, weil das Kündigungsschreiben nicht von allen Personen unterzeichnet wurden, die dazu verpflichtet sind. Oft fehlen auch Begründungen, denn Vermieter dürfen einen Wohnraum lediglich kündigen, wenn es ein berechtigtes Interesse vorliegt. Sie müssen die Gründe nachvollziehbar darlegen und diese müssen auch noch bestehen, wenn die Kündigungsfrist verstrichen ist.

Wenig bekannt ist, dass auch ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag schriftlich gekündigt werden muss. Gerne prüf ich das Kündigungsschreiben, ob es im Hinblick auf die Form oder die Fristen juristisch unwirksam ist.

Vorgehen gegen eine Kündigung

Als Mieter haben Sie bei einer Kündigung durch Vermieter gemäß § 574 Abs. 1 BGB das Recht auf Widerspruch. Dieser hat natürlich nur Erfolg, wenn die Kündigung unberechtigt ist. Dies ist im Einzelfall genau zu prüfen. Ein Mietrückstand entfällt beispielsweise als Kündigungsgrund, wenn Sie diesen ausgleichen. Außerdem muss in der Regel eine Abmahnung erfolgen, bevor ein Verstoß gegen vertragliche Vereinbarungen eine Kündigung rechtfertigt.

Selbst bei einer berechtigten Kündigung müssen Sie nicht unbedingt ausziehen. Wenn der Auszug eine besondere Härte darstellt, kann dies dazu berechtigen, dass Sie noch lange in der Wohnung verbleiben dürfen.

Was zu beachten ist

Wann kann Wohnraum vom Vermieter kündigt werden?

Für Wohnraum ist eine Vermieterkündigung nur möglich, wenn er ein berechtigtes Interesse hat und natürlich die Kündigungsfristen eingehalten hat.

Das berechtigte Interesse ist in § 573 BGB näher beschrieben:

(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
(3) Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind.
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Mit welcher Frist kann der Vermieter kündigen?

Die Kündigungsfrist des Vermieters beträgt bei unbefristeten Mietverträgen grundsätzlich drei Monate und verlängert sich nach fünf Jahren um weitere drei Monate (sechs Monate ) und beträgt nach acht Jahren Mietdauer neun Monate.

Bei Wohnraum für den vorübergehenden Gebrauch, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Bei Wohnraum der von dem Vermietern in seiner Wohnung vermietet wird (Untermiete) und von dem Vermieter möbliert ist, kann die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats erfolgen (vierzehn Tage).

Ist der Wohnraum nicht durch den Vermieter möbliert, bleibt es bei der üblichen längeren Kündigungsfrist.

Bei einem wichtigen Grund kann auch fristlos gekündigt werden. Dies ist z.B. der Fall, wenn die Miete zwei Monate lang nicht gezahlt wurde.

Räumungsklage erhalten. Was kann ich tun ?

Wenn der Vermieter ihnen gekündigt hat und Sie nicht bis zum Ende der Kündigungsfrist ausgezogen sind, richtet der Vermieter regelmäßig eine Räumungsklage gegen Sie. Eine Räumungsklage ist erforderlich, um einen Gerichtsvollzieher damit zu beauftragen, Sie aus der Wohnung zu verweisen. Im Rahmen dieser Räumungsklage wird auch festgestellt, ob die Kündigung überhaupt berechtigt war. Auch wenn sie einen Widerspruch gegen die Kündigung wegen einer besonderen Härte eingelegt haben, wird dies geprüft.

Oftmal stellt sich erst im Rahmen der Räumungsklage heraus, dass bestimmte Voraussetzungen, wie sie in der Kündigung behauptet wurden, tatsächlich so nicht stattgefunden haben oder nicht geeignet sind, um eine Kündigung zu rechtfertigen.
Aber auch wenn sie glauben, dass eine Kündigung nicht berechtigt ist, sollten Sie nicht bis zum Eingang der Räumungsklage warten, sondern sich vorher anwaltlich beraten lassen.
Nur so können Sie sicher sein, dass der Vermieter mit seiner Räumungsklage tatsächlich keinen gefolgt haben wird, weil die Kündigung unberechtigt ist. Sie vermeiden so böse Überraschungen.

Können Sie mir auch helfen, wenn eine Räumung droht?

Es kommt immer auf den Einzelfall an. In der Regel kann ich zumindest einen vorübergehenden Aufschub erwirken, indem ich darlege, das sein Auszug zum gegenwärtigem Zeitpunkt eine unangemessene Härte darstellt.

Kündigung und Räumungsklage